房地产估价师考试《理论与方法》模拟试题二（7）

　　四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）
　　1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
　　据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%,年运营费用约占租赁有效毛收入的35%,资本化率为10%.

　　2、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2.现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%,第二年投入60%,可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%,年利率为6%,销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值均为零。试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。

　　参考答案：
　　四、计算题
　　1、 解：（1）计算办公楼现值
　　①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12万元
　　②收益年限=40-6=34年
　　③办公楼现值为：v=a/r[1-1/（1+ r） 2]=159.12/10%×[1-1/（1+ 10%）34]=1528.92万元
　　（2）计算乙方的使用权价格
　　①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1-35%）×12=106.08万元
　　②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
　　③乙方使用权剩余收益年限价格为：
　　v=a/r[1-1/（1+ r） 2]=106.08/10%×[1-1/（1+ 10%）11]=689万元
　　（3）甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元

　　2、解：    （1）运用成本法计算公式为：
　　房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧
　　（2）求土地的重新取得价格：
　　因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格为：
　　v35=v40×k35/k40=2000×2000×（1+8%）40-35[（1+8%）35-1]/[（1+8%）40-1]=390.94万元
　　（3）计算建筑物的重新购建价格：
　　①建安成本=600万元
　　②管理费用=600×3%=18万元
　　③投资利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54万元
　　④销售税费=90万元
　　⑤开发利润=120万元
　　建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54万元
　　（4）计算建筑物的折旧额：
　　①门窗、墙面等损坏的折旧额=8万元
　　②装修部分的折旧额=140×1/5×3=84万元
　　③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30万元
　　④长寿命项目的折旧额=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44万元
　　建筑物的折旧总额=8+84+30+48.44=170.44万元
　　⑤该宗房地产的现时价格=390.94+861.54-170.44=1082.04万元