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2008年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试题及答案

时间:2010-12-05 21:30来源:房地产估价师考试网 作者:admin

历年真题:2008年房地产估价师考试试题及答案《房地产估价案例与分析》

2008年房地产估价师考试试题《房地产估价案例与分析》

  一、问答题(共3题,每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下)
  (一)某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地,甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买,甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估,最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的,请分析两者差异的主要原因。

  (二)某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地,投入1 000万元建成办公用房一幢。目前,该办公用房的市场价值为4 000万元,若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定,则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?

  (三)某城市房管部门直管公房,产权证载用途为住宅,地处繁华商业区内,建筑面积为1 500㎡,占地2 900㎡,土地使用权性质为划拨,房屋建于1955年,后经过两次大修,目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售,委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解,该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡,商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。
  据此,估价师拟定了以下两种估价思路:
  1.以商品住宅销售均价为基础估价;
  2.以商业用途土地价格为基础估价。
  请问:
  1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。
  2.针对你所选的估价思路,描述其估价技术路线。

  二、单项选择题(共3大题,10小题,每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)
  (一)王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦,为保证正常经营,于2004年初进行了重新装修。2006年初,王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值,评估结果为800万元。一年后王某因病去世,临终前留下遗嘱:总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此,该大厦处分前兄www.hxexam.com妹达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层,哥哥获得三至六层。
  1.若结合周边类似房地产价值分析,该大厦一至六层的价值比例关系为:
  1:0.7:0.6:0.5:0.4:0.3,则哥哥应向妹妹支付补偿款(  )万元。
  A.11.43
  B.11.77
  C.22.86
  D.23.53

  2-6(略)

  7.下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是(  )。
  A.项目改建投入的成本费用应包括:工业用途房地产的购买价格、补交的土地  出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润
  B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益
  C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法
  D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

  (三)甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000㎡的综合用地,地上有三幢房屋,临路为店面,院内有一处仓库和一处住宅用房,基本情况见下表:

名称  建筑面积
(㎡) 
建筑基底
面积(㎡) 
房屋结构  建筑物重置
单价(元/㎡) 
建筑物
成新率 
店面  1 000  1 000  砖混  800  90% 
仓库  2 000  2 000  砖木  500  85% 
住宅  1 500  1 500  砖混  650  90% 

  8、如果对上述房地产进行估价,当利用成本法测算土地价格时,不应计入土地取得相关税费的是(  )。
  A.耕地占用税
  B.征地管理费
  C.耕地开垦费
  D.新增建设用地有偿使用费

  9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元,住宅价值为195万元,则按土地价值进行分摊,店面应分摊的土地份额为(  )。
  A.22.22%
  B.33.61%
  C.36.55%
  D.37.80%

  10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁,下列关于拆迁估价的表述中,正确的是(  )。
  A.店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决,或由双方通过委托评估确定
  B.因拆迁估价对象为店面,所以应选用收益法进行估价
  C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定
  D.甲公司可自行委托估价机构评估店面价值www.hxexam.com

  三、下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明一处错误得3分,本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分) (责任编辑:xiaoxiao)



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