V=A/r×[1-1/(1+r)ⁿ]

　　上式中：V一房地产价格，A一年净收益，r-报酬率，n一收益年限

　　1．确定年净收益
　　在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。
　　（1）估算年总收入
　　采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/㎡·天（具体过程略）。
　　根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：
　　1.8元/㎡·天×90%×3 853.05㎡×365天=227.83万元
　　（2）运营费用
　　维修费：按重置成本的2%（确定过程略）计算，重置成本为1500元/㎡（确定过程略）。则：
　　维修费=1500元/㎡×3 853.05㎡×2%=11.56万元
　　保险费：按建筑物的原值的2‰（确定过程略）计算。则：
　　保险费=1 500元/㎡×3 853.05㎡×2‰=1.16万元
　　管理费：按年收入的3%（确定过程略）计算。则：
　　管理费=227.83万元×3%=6.83万元
　　营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：
　　227.83万元×（5.5%+12%）=39.87万元
　　则运营费用合计为59.42万元。
　　（3）净收益
　　净收益=年总收入-运营费用=227.83万元-59.42万元=168.41万元
　　2．确定报酬率
　　本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%（确定过程略）。
　　3．收益年限的确定
　　估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。
　　4．测算估价对象的收益价格
　　将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为：

　　V=A/r×[1-1/(1+r)ⁿ]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)⁵⁰]=2 324.18万元

　　单价为：
　　2 324.18万元÷3 853.05㎡=6 032.05元/㎡
　　七、估价结果确定
　　1．单价的确定
　　本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5 958元/㎡，采用收益法求取的单价为6 032.05元/㎡，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：
　　估价对象单价=（5 958元/㎡+6 032.05元/㎡）÷2=5 995.03元/㎡
　　估价对象总价=5 995.03元/㎡×3 853.05㎡≈2 310万元
　　2．估价结果
　　本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2 310万元），单价为5 995.03元/㎡。

　　附件（略）

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
　　估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。

　　一、委托人（略）
　　二、估价机构（略）
　　三、估价对象
　　（一）估价对象实物状况（略）
　　（二）估价对象权益状况（略）
　　（--）估价对象区位状况（略）
　　四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
　　五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值
　　六、估价时点：2008年9月5日。
　　七、估价依据
　　1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
　　2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；
　　3．《房地产估价规范》（GB/T50291--1999）；
　　4．《A市城市房屋拆迁管理实施办法》（A市人民政府令130号）；
　　5．《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》；
　　6．《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》（A房市[2002]148号）；
　　7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》（A价房字[2004]74号）；
　　8．《房屋拆迁许可证》（证号：×规拆许（2008）第××号）；
　　9．托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等；
　　10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。
　　八、估价原则（略）
　　九、估价方法
　　由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义略）。
　　十、估价结果（略）
　　十一、估价人员（略）
　　十二、估价作业日期（略）
　　十三、估价报告使用期限（略）