2005年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案 一、问答题(共3题,每题10分) (一)甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。 请问: 1.针对该类拆迁估价,在估价程序上应特殊注意哪些环节? 2.装修补偿应如何确定? 3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理? (二)法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查,该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的,该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定,拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外,全部用于偿还银行贷款,买受人承担全过程相关税费。 请问: 1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么? 2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定? 3.乙公司欲竞买该办公楼,现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费? (三)某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 请问: 1.这样的做法有哪些错误? 2.若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益? 二、单项选择题(共3大题,10小题,每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符各题意) (一)估价对象为某三星级宾馆,土地使用权性质为划拨商业用地。 1.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中,正确的是( )。 2.如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的经营状况和经营收益,则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。 3.若采用成本法估价,下列表述中不正确的是( )。 4.假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值,:估价结果为3500万元,则( )。 (二)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用,该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。 5.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损,其主要原因是( )。 6.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值,其主要原因是( )。 7.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是( ) (三)某工厂有甲、乙两个厂区,当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金,办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房,乙厂区为严重损坏房,房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展,决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产,用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。 8.针对以上情况,在估价时最恰当的做法是( )。 9.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为( )。 10.对乙厂区的土地估价的思路应当是( ) |