2005年房地产估价师考试真题《房地产开发经营与管理》试卷及答案

2005年全国房地产估价师执业资格考试

——房地产开发经营与管理试卷

　　一、单项选择题（共35小题，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意。）

　　1．某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。
　　A．位置固定性
　　B．各异性
　　C．适应性
　　D．相互影响性

　　2．房地产投资的缺点是（ ）。
　　A．相对较高的收益水平
　　B．易于获得金融机构的支持
　　C．抵消通货膨胀的影响
　　D．投资回收期较长

　　3．甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50％。预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50％，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。
　　A．甲物业投资风险大
　　B．乙物业投资风险大
　　C．甲、乙两个物业投资风险相同
　　D．无法判断

　　4．假设某段时间内房地产业的预期收益率为15％，国债的投资收益率为10％，市场整体的平均税益率为20％，则房地产业的系统性市场风险系数是（ ）。
　　A．0.25
　　B．0.50
　　C．1.5
　　D．2.00

　　5．房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。
　　A．租赁 B．销售 C．保险 D．抵押

　　6．某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40％，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ ）。
　　A．0.4月 B．2.5月 C．0.4年 D．2.5年

　　7．在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（ ）。
　　A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段

　　8．如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ ）。
　　A．减少 B．增加 C．不变 D．同步递减

　　9．承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。
　　A．半个月 B．一个月 C．一个半月 D．两个月

　　10．在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）。
　　A．目标定价法
　　B．价值定价法
　　C．挑战定价法
　　D．成本加成定价法

　　11．下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ ）。
　　A．市场需求容量调查
　　B．消费者行为调查
　　C．市场营销因素调查
　　D．竞争情况调查

　　12．某市去年住宅的实际销售量为500万m²，预测销售量为450m²，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（ ）万m²．
　　A．450
　　B．475
　　C．490
　　D．500

　　13．从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。
　　A．确定调查方式 B．设计问卷 C．收集信息 D．定义市场区域

　　14．下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。
　　A．吸纳率分析
　　B．房地产市场的商业周期分析
　　C．家庭规模与结构分析
　　D．投资购买和使用购买的比例分析

　　15．某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款韵月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（ ）万元。
　　A．28.62 B．29.16 C．41.56 D．48.24

　　16．银行为某人提供期限为10年、年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2％的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（ ）元。
　　A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56

　　17．已知某笔贷款年利率为12％，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（ ）。
　　A．12.35％ B．12.55％ C．12.68％ D．12.93％

　　18．某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6％，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5％，则购房者的首次还款额是（ ）元。
　　A．204.08 B．356.72 C．508.91 D．666.67

　　19．下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（ ）。
　　A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
　　B．经营收入=销售收入+出租收入
　　C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
　　D．可分配利润=税后收入-未分配利润。

　　20．已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（ ）。
　　A．11．12％ B．11．36％ C．11．661％ D．12．95％

　　21．某置业投资者以10000元/m²的价格购买了200m²的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。
　　A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23

　　22．某房地产投资项目的表面收益率为16％，计算后得到该项目的实际收益率为12％，银行的贷款利率为5.44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。
　　A．3.57％ B．4.00％ C．6.56％ D．10.56％

　　23．某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％。按季计息。则该项目建造成本的利息是（ ）万元。
　　A．755.54 B．772.84 C．1400.88 D．1433.90

　　24．某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率是（ ）。 (责任编辑：xiaoxiao)