(6)比较修正计算 表3 市场法修正计算表
从测算结果来看,三个可比实例的比准价格水平差异不大,因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果: (3009+2980+2963)/3=2984元/m2 (7)预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47799.8m2,其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等,不能对外销售,可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为:www.hxexam.com 2984×39820.80=11882.53元 3.继建开发成本的测算估价对象共4栋,其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2),第21,22,23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘,第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程,第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。 (1)续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》(××建价字[2005]10号,钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为873.18~970.2元/m2,本次评估取900元/m2。另外,依据以上文件,桩基础增长率加值为80元m2,一般水电安装增加值为30元/m2,消防设备及安装增加值为10元/m2,电梯及安装增加值为50元/m2,则续建工程成本为: 24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95万元 (2)室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标,按用地面积取30元/m2,估价对象用地面积为23667.00m2,则室外道路管网及绿化等工程续建成本为:30×23667.00=71.00万元 (3)估价对象的续建成本合计 4917.95+71.00=4988.95万元 4.管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出,按市场平均水平取续建成本的3%。 4988.95×3%=149.67万元 5.销售税费包括广告宣传费用及营业税等,依据类似项目平均标准,取开发完成后房地产价值的8%。 11882.53×8%=950.60万元 6.开发利润××置业公司的投资直接成本利润率15%,续建成本为4988,95万元, 开发利润为: 4988.95×15%=748.34万元 7.投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等,为: (责任编辑:xiaoxiao) |