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在建工程价值×4.1％。 8.运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为： （11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）(1+41％）=4846.27万元 （二）成本法分析测算过程 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。 采用的公式： 估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 1.土地取得成本 运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。 土地取得成本单价=1717.18元/m2（计算过程略） 估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为： 1717.18×23667.00=4064.05万元 2.开发成本 （1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82万元（计算过程略） （2）基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57万元。 （3）建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元，则估价对象开发成本为： 39.82+318.57+196.62=555.01万元 3.管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2％～4％，本次评估取其中问值，即按开发成本的3％计取： 555.01×3％=16.65万元 4.投资利息 按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入，利率取一年期贷款利率5.76％。 555.01×[（1+5.76％）1.5/2-1]=23.81万元 5.销售税费 估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。 6.开发利润 经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15％，本次评估取利润率15％。 555.01×15％=83.25万元 7.运用成本法的估价结果 4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77万元 六、估价结果确定 运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50％，成本法估价结果权重为50％，则估价对象房地产价值为： 4846.27×50％+4727.77×50％=4792.52万元 则估价对象房地产价值为人民币4792152万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整 附件（略） 四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分） 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。 估价对象相关资料
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