购买现厂房的税费总额=V×3％

　　七、计算估价对象在估价时点的市场价格。

　　估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
　　　　　　　　V=2650.50万元
　　单价=2650.50/6000=4417.49元/m²

参 考 答 案

　　一、问答题
　　（一）答：
　　1.理由包括：
　　（1）二者的时点不同，价值不同。
　　（2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。
　　（3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。
　　2.理由包括：
　　（1）二者的时点不同，价值不同。
　　（2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。
　　（3）对估价对象的界定可能不同。
　　（二）答：
　　1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁合同或租赁协议；法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。建设工程教育网信息
　　2.应考虑的因素包括：土地使用年限（或房地产受益年限或新旧程度或成新度）；宽深比或临街宽度或临街状况：使用面积比例或得房率或面积、使用面积等；装修或实施设备情况；净高或平面布局或内部格局或平面形状等。
　　（三）答：
　　1.
　　（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。
　　（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。
　　（3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。
　　2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。

　　二、单项选择题
　　（一）1.C；2.C；3.A；4.A；
　　（二）5.C；6.D；7.A；8.C；
　　（三）9.D；10.D。

　　三、指错题
　　1．致委托人函中缺少估价目的。
　　2．注册房地产估价师声明缺少参加实地勘察的估价人员姓名。
　　3．结果报告中区位状况缺少交通条件、朝向等介绍。
　　4．结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标。
　　5．结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人。
　　6．未考虑抵押情况对价值的影响。
　　7．他项权利日期不够具体。
　　8．结果报告中估价目的叙述不清。
　　9．没有说明估价方法选用理由。
　　10．市场比较法未说明可比实例的交易情况是否正常。
　　11．市场比较法中缺少比较因素修正说明。
　　12．市场比较法中交易日期调整系数错误。
　　13．收益法公式中对A的说明错误。
　　14．收益法中未说明租金内涵。
　　15．收益法中房地产报酬率的确定没有具体的说明。
　　16．收益法中租金年增长率的确定无依据。
　　17．附件缺少房屋共有权证复印件。
　　18．附件缺少估价对象内部照片。
　　19．附件缺少他项权利证明。

　　四、改错题
　　1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87％
　　净收益=1000×6000×87％×（1-10％）×（1-25％）=352.35万元
　　2.测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除
　　报酬率=7.909％+8.092％+8005％1=8.002％
　　3.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年
　　装修改造后的办公楼价值=

　　或：
　　装修改造后的办公楼价值=352.35/8%×[1-1/(1+8%)⁴⁹]/(1+12%)=3841.92万元

　　4.装修改造费用的计算错误，折现率应为12％。
　　装修改造费用：1000×6000÷（1+12％）0.5=566.95万元