（二）收益法

　　1.估算有效毛收入

　　（1）潜在毛收入。潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的X×大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/（月/m²），则年潜在毛收入为：65×243.70×12=190086元

　　（2）有效毛收入。由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：

　　有效毛收入=潜在毛收入×（1-收入损失率）

　　空置率和租金损失率分别为10％和5％，则年有效毛收入为：

　　190086×（1-10％）×（1-5％）=162524元

　　2.确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，。具体计算如下：

　　（1）税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12％，营业税及附加为租金收入的5.85％，则年税金为：

　　162524×（12％+5.85％）=29011元

　　（2）管理费和租赁费用。指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5％，则：

　　162524×2.5％=4063元

　　（3）维修费。指为保证房屋正常使用，每年需支付的修缮费，为4800元（取值及计算过程略）。

　　（4）保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m²。则保险费为：2000×243.70×1.5‰=731元

　　（5）运营费用合计

　　年运营费用=（1）+（2）+（3）+（4）
　　=38605元

　　3.确定房地产年净收益

　　房地产年净收益=年有效毛收入一年运营费用
　　=162524-38605
　　=123919元

　　4.确定报酬率

　　报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8％（取值理由及过程略）。

　　5.确定收益年限n

　　估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0％，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：

　　未来可获收益的年限n=58.9年

　　6.计算房地产收益价格

　　即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。

　　六、估价结果确定

　　经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术半均值确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60％，收益价格的权重为40％，则估价对象最终估价结果为：

　　房地产总价=181.86×60％+153.23×40％
　　　　　　　=170.41万元

　　房地产单价=170.41×10000/243.70=6993元/m²

　　估价结论：估价对象在估价时点2066年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m²，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整

附件（略）

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）

　　估价对象为一宗10000m²的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m²（含独立使用的车棚300m²），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格15007元/m²。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下：

　　1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5％，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4％。

　　2.建筑安装工程费为1100元/m²专业及管理费为建筑安装工程费的8％。

　　3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10％。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m²，运营费用率为24％。

　　4.商品住宅建成半年时可售出30％，平均价格为2700元/m²，建成～年时可售出60％平均价格为2800元/m²；剩余的10％会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m²，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5％。

　　5.房地产报酬率为8％，折现率为12％，贷款年利率为6％，销售利润率为20％，估自测算如下（节选）：

　　采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

　　解：

　　1.开发完成后的房地产总价值

　　总建筑面积=10000×5=50000m²

　　住宅总面积=50000-9000=41000m²

　　（1）商铺开发完成后的房地产总价值

　　每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置等租金损失率）
　　　　　　　　　　　　　　=50×12×（1-10％）=540元/m²

　　每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）
　　　　　　　　　　　　=540×（1-24％）=410.40元/m²

　　商铺开发完成后的单价=410.4018％×[11-1/（1+8％）×47]×1/（1+8％）×2.5
　　　　　　　　　　　　=4118.45元/m²

　　商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元

　　（2）住宅开发完成后的总价值=41000×30％×2700/（1+12％）×2.5+60％×2800/(1+12％）
　　　　　　　　　　　　　　　　×3+10％×2900/（1+12％）×3.5=8204.06万元

　　（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元

　　2.扣除项目

　　（1）建安工程费=50000×1100/（1+12％）=4910.71万元

　　（2）专业及管理费用=4910.71×8％=392.86万元

　　（3）销售费用和销售税费总额=11910.67×（3.5％+5.5％）=1071.96万元

　　（4）销售利润=11910.67×20％=2382.13万元

　　（5）买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4％=0.04V

　　3.总地价

　　2006年9月1日的总地价：

　　V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

　　V=3031.74万元 (责任编辑：xiaoxiao)